Llámelo el gran golpe estadounidense.
Si bien el mercado inmobiliario de Estados Unidos ha vuelto a la normalidad en los últimos dos años (con una recuperación de los inventarios y un alivio de las guerras de ofertas), el mercado de terrenos en bruto y no desarrollados se ha estancado.
uno nuevo agente inmobiliario.com Los análisis muestran que un frenesí de compra que se ha extendido por la vivienda ha consumido silenciosamente la oferta de suelo del país y, a diferencia de las viviendas, ese suelo no va a recuperarse.
Los inventarios de tierras se han contraído un 23,6% desde principios de 2019 y prácticamente no muestran signos de recuperación, según el estudio, y el precio medio por acre aumentó un 76,6% hasta aproximadamente 62.365 dólares.
Las cifras cuentan la historia de lo que sucede cuando un recurso finito se consume más rápido de lo que puede reemplazarse. Las casas, una vez vendidas, eventualmente regresan al mercado. Una vez que la tierra urbanizada desaparece.
“El frenesí de compras pospandemia ha hecho mella permanente en los terrenos en venta en Estados Unidos”, escribió el economista de Realtor.com Joel Berner en un informe publicado el martes.
La trayectoria de las parcelas de tierra desde la pandemia refleja fielmente la de los hogares, hasta que divergen de manera significativa. Ambos mercados experimentaron una caída de inventarios en 2020 y 2021, ya que las tasas de interés ultrabajas impulsaron un auge de la construcción y la compra de terrenos. Ambos vieron aumentos de precios. Pero a partir de 2024, las cotizaciones de viviendas comenzaron a recuperarse, registrando ganancias interanuales del 20% o más. Las franjas de tierra apenas se movieron.
La razón, sostiene Berner, es estructural. La mayor parte de los terrenos adquiridos entre 2020 y 2022 no regresaron al mercado como terrenos, sino como casas. Las parcelas vendidas a constructores y promotores se convirtieron en subdivisiones y nuevas construcciones. Para el primer trimestre de 2026, habrá poco menos de 427.000 listados de terrenos disponibles a nivel nacional, una profunda depresión en comparación con los niveles previos a la pandemia, incluso con 1,4 millones de viviendas existentes en el mercado.
No toda la suciedad se aprecia igual. Realtor.com rastrea tres categorías (terrenos en bruto, lotes parcialmente desarrollados y parcelas listas para la construcción); los terrenos en bruto sin desarrollar aumentaron un 86,5% desde el primer trimestre de 2019.
La diferencia se reduce a puntos de partida y especulaciones. Los lotes listos para construir tienen un límite natural: un comprador puede pagar esa cantidad por el terreno sólo cuando la casa terminada que apoya se vende a un precio que el mercado pueda soportar. La tierra cruda opera bajo tal restricción. Con un precio inicial más bajo y con un atractivo más especulativo, tenía más espacio para operar, y lo tuvo.
Sin embargo, la misma dinámica que turboalimentó la tierra cruda en el camino hacia abajo la hizo más vulnerable en el camino hacia abajo. Durante el año pasado, los precios de los terrenos en bruto cayeron un 2,4% en comparación con una caída del 1,1% para los lotes listos para construir. Los listados parcialmente desarrollados en realidad aumentaron un 0,8%.
Las tendencias regionales revelan cuán diferente se ha manifestado la escasez de tierras en todo el país.
El noreste, que ya era la región con mayor escasez de tierra antes de la pandemia, ha visto un aumento de precios de aproximadamente un 101% desde principios de 2019, la apreciación más pronunciada de cualquier región. Eso no es una coincidencia. Gran parte del noreste es denso, está altamente regulado y las restricciones de zonificación, las regulaciones de preservación histórica y las leyes ambientales hacen que los nuevos desarrollos sean lentos y costosos. Cuando la ola de construcción de la era de la pandemia consumió una porción significativa de terreno subdesarrollado, no hubo una manera fácil de reponerlo. Los inventarios en el noreste continúan disminuyendo incluso cuando otras regiones experimentan repuntes modestos.
“El noreste es uno de los mercados inmobiliarios y inmobiliarios más competitivos del país, y los precios siguen aumentando incluso cuando el mercado nacional en general se enfría”, dice el informe.
El Medio Oeste, con un aumento del 89 % respecto a 2019, se benefició de una dinámica diferente: la asequibilidad. A medida que compradores y constructores huyeron del costo de los mercados costeros, áreas metropolitanas como Kansas City, Columbus e Indianápolis atrajeron nueva demanda, manteniéndose estable, aunque inusualmente apreciativa.
Mientras tanto, Occidente se ha estancado. A pesar de entrar en la era epidémica como el mercado de tierras más caro del país (con un promedio de 41.173 dólares por acre a principios de 2019), las propiedades en venta en Occidente han experimentado ganancias débiles en general y una fuerte caída reciente. Los precios en la región cayeron un 5,9% interanual en el primer trimestre de 2026, arrastrados por un retroceso en la actividad constructora, un aumento en las viviendas disponibles y límites de pago de los compradores en mercados ya caros.
| área | 2019 Q1 | 2026 T1 | cambiar |
| Medio Oeste | $38,757 | $73,448 | +89% |
| Nordeste | $23,584 | $47,511 | +101% |
| Sur | $34,130 | $63,110 | +85% |
| Oeste | $41,173 | $54,423 | +32% |
La tierra occidental ya era la más cara del país antes de que llegara la COVID y, a medida que la demanda se desplazó a zonas más asequibles, los precios de la tierra se quedaron atrás.
A nivel metropolitano, la apreciación en algunos mercados roza lo extraordinario. Port St. Lucie, Florida, y Fargo, Dakota del Norte, encabezaron la clasificación nacional y ambos experimentaron un aumento del 310% por acre debido a la epidemia. Les siguen Spearfish, Dakota del Sur, con un aumento del 287% y Filadelfia, que registró un aumento del 285%, uno de los mayores aumentos de precios de cualquier mercado metropolitano importante.
La lista de áreas metropolitanas con las mayores pérdidas de inventario está muy sesgada hacia el Corredor Oriental en el Sur y el Medio Oeste. Hilton Head Island-Bluffton, Carolina del Sur, lideró todos los mercados con una caída de inventario del 72,1%, seguido por Morristown, Tennessee con un 65,7% y Wilmington, Carolina del Norte con un 61,2%.
Lo que comparten estos mercados es la geografía: cada una de las 10 principales áreas metropolitanas con inventarios agotados se encuentra al este del Mississippi, en áreas donde es difícil conseguir terreno bruto y donde el auge de la construcción está consumiendo una parte desproporcionada del volumen disponible.
