Casi tres años después de la fecha límite estatal, tres condados y ciudades del Área de la Bahía en toda la región aún no han finalizado sus planes de vivienda exigidos por el estado, enfrentando multas, pérdida de subvenciones y la temida “indemnización del constructor”, que podría significar perder el control sobre las decisiones sobre el uso de la tierra.
El condado de San Mateo y las ciudades de Half Moon Bay, Belvedere y Clayton aún no han recibido la aprobación estatal para sus planes, que debían presentarse antes del 31 de enero de 2023.
Cada ocho años, los gobiernos locales de California deben presentar planes conocidos como factores de vivienda, que sirven como pautas sobre cómo las ciudades y los condados pretenden permitir una cierta cantidad de viviendas dentro de un rango de niveles de asequibilidad.
Después de décadas de lento desarrollo y aumento de los costos de la vivienda, los funcionarios estatales han elevado significativamente los objetivos de construcción de viviendas para la mayoría de las jurisdicciones y han agregado nuevas sanciones para quienes no completen sus proyectos a tiempo.
En total, los 110 gobiernos locales del Área de la Bahía son responsables de agregar 441.000 nuevas viviendas entre 2023 y 2031, frente a 187.990 en el ciclo anterior de ocho años. Hasta ahora, la región se ha retrasado en el cumplimiento del nuevo y ambicioso objetivo, en parte debido a las altas tasas de interés y otras fuerzas del mercado.
A pesar de la amenaza de sanciones severas, los defensores de la vivienda dicen que algunos municipios que siguen sin un componente de vivienda completo carecen de un sentido de urgencia para obtener la aprobación del estado.
“Son en su mayoría jurisdicciones pequeñas y ricas, tal vez no tienen ninguna obligación y creen que pueden contratar suficientes abogados para librarse de cualquier obligación que el estado les imponga”, dijo Matt Regan, experto en política de vivienda del Consejo del Área de la Bahía.
Algunos funcionarios locales rechazaron la afirmación, diciendo que han trabajado estrechamente con los reguladores para finalizar planes complejos, que a menudo tienen cientos de páginas y describen una amplia gama de políticas y prácticas de vivienda.
“No hay ninguna demora en la ciudad de Half Moon Bay”, dijo Leslie Lacco, directora de desarrollo comunitario de la ciudad.
A principios de este mes, la ciudad costera del condado de San Mateo adoptó un quinto borrador de su plan para actualizar las políticas sobre unidades de vida asistida y otras preocupaciones de los reguladores. La ciudad pretende presentar el plan a los funcionarios estatales este mes.
Introducido gradualmente por las nuevas reglas del factor de vivienda, el estado ha aplicado sanciones graves contra un puñado de ciudades, principalmente en el sur de California, por no lograr la aprobación de sus proyectos. En 2023, funcionarios estatales demandaron a Hannigton Beach por violaciones flagrantes del proceso del factor de vivienda, arriesgándose a cientos de miles de dólares en multas mensuales.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado no respondió a las preguntas sobre si el estado buscaría imponer multas contra alguna jurisdicción del Área de la Bahía.
Aún así, las comunidades del Área de la Bahía que se retrasan en la presentación de sus planes de vivienda están sujetas a la ayuda para el constructor, una disposición de la ley estatal que permite a los desarrolladores impulsar proyectos de vivienda masivos que exceden los límites de zonificación local. Los gobiernos locales están obligados a aceptar dichos planes sólo durante los períodos en los que el estado determina que los elementos de su vivienda no cumplen.
Hasta el año pasado, ciudades y condados de toda la región han recibido propuestas de ayuda de al menos 98 constructores, por un total de más de 13.000 unidades. A pesar de la avalancha de solicitudes que acaparan los titulares y el clamor por una solución de los constructores para llevar a sus comunidades “manhattanizadas” desde los suburbios, no está claro cuántos proyectos realmente han comenzado.
Sin embargo, en Belvedere, un desarrollador lo utilizó. La amenaza de una propuesta de rescate para los grandes constructores para persuadir a los funcionarios locales el año pasado para que aprobaran un pequeño proyecto dúplex de 40 unidades a lo largo de la rica costa de la ciudad del condado de Marin.
Aun así, Belvedere aún tiene que completar su componente residencial. En septiembre, los reguladores enviaron una carta a la ciudad instándola a completar el proceso de rezonificación necesario para permitir más viviendas, un componente clave de su plan. La carta recordó a la ciudad sobre posibles multas y sanciones por incumplimiento, incluida la inelegibilidad para ciertas subvenciones estatales para vivienda y transporte.
Los funcionarios de Belvedere no respondieron a una solicitud de comentarios.
En la península, el condado de San Mateo recibió una carta similar de la Unidad de Responsabilidad en septiembre. Los funcionarios del condado dijeron que están trabajando “tanto como sea posible” para completar el proceso de rezonificación necesario para mediados del próximo año, citando “dificultades para navegar por las muchas nuevas leyes de vivienda” aprobadas en los últimos años que han contribuido al retraso. El condado no ha recibido la solicitud de compensación del constructor, dijo.
En Half Moon Bay, los funcionarios dijeron que es necesario un progreso lento para garantizar que el proyecto de viviendas de la ciudad cumpla con las regulaciones descritas por la Comisión Costera estatal. La comisión tiene como objetivo proteger los hábitats costeros y mantener el acceso público a la costa, pero los críticos la han culpado durante mucho tiempo de retrasar la construcción de nuevas viviendas. Los funcionarios dijeron que la ciudad no ha recibido la propuesta de compensación de los constructores.
Los funcionarios de la ciudad de Clayton, un pequeño enclave suburbano cerca de Concord, no respondieron a una solicitud de comentarios sobre la demora en la aprobación de su plan.
