La administración Trump dice que está trabajando en un plan que podría hacer realidad las hipotecas a 50 años, una medida destinada a ayudar a los estadounidenses más jóvenes a comprar casas.
“Una hipoteca a 50 años es simplemente un arma potencial en un amplio arsenal de soluciones que estamos desarrollando ahora”, Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. escribió en la plataforma social X durante el fin de semana, calificando la idea como un “cambio total de juego”.
La declaración de Pulte se produjo después de que el presidente Trump flotó la idea en Truth Social, publicando una imagen que afirma ser el creador de la hipoteca a 50 años.
Los detalles siguen siendo escasos, pero una opción de préstamo a más largo plazo probablemente significaría pagos mensuales más bajos para los propietarios de viviendas, reduciendo una de varias barreras a la asequibilidad que han empujado a la edad típica de los compradores por primera vez a una récord.
Sin embargo, una hipoteca que se extienda dos décadas más allá del estándar actual de 30 años también tendría inconvenientes importantes, incluidos costos totales de intereses significativamente más altos y un camino más lento para generar valor líquido en la vivienda.
Y si la demanda aumenta sin un aumento comparable en la oferta de viviendas, los precios podrían subir aún más, eliminando gran parte del beneficio proyectado.
“No va a solucionar el problema central del mercado inmobiliario”, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather. “Podría crear algunas consecuencias no deseadas para algunas personas y podría ser un beneficio para otras”.
NewsNation, la cadena hermana de The Hill, contactó a la FHFA, que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, para obtener más detalles sobre la idea, pero no recibió respuesta.
¿Rebajarías tus pagos mensuales?
Ampliar la duración de una hipoteca tiene como objetivo facilitar los pagos mensuales y ampliar el acceso a la propiedad de la vivienda. En teoría, estos ahorros podrían ascender a varios cientos de dólares cada mes, pero esto no está garantizado.
Debido a que los préstamos a más largo plazo exponen a los prestamistas a un mayor riesgo, generalmente conllevan tasas de interés más altas. Por eso las hipotecas a 15 años son actualmente en el 5,5%.en comparación con alrededor del 6,2 por ciento para los préstamos a 30 años.
Si las tasas fueran las mismas en una hipoteca a 30 años y a 50 años, un comprador típico que hiciera un 20 por ciento de pago inicial podría pagar alrededor de $250 menos cada mes con el préstamo más largo, pero pagaría mucho más en interés total con el tiempo.
Si las tasas a 50 años fueran más altas por un margen similar a la diferencia entre los préstamos a 15 y 30 años, los ahorros mensuales se reducirían a aproximadamente $60.
“Un ahorro de $150 a $200 realmente no soluciona el problema”, dijo a NewsNation el lunes Dan Frio, asesor hipotecario y presentador de “The Rate Update”.
Pago mensual al precio medio actual de la vivienda de $415,200, suponiendo un pago inicial del 20 por ciento a las tasas de interés actuales, según la calculadora de hipotecas de Fannie Mae. El cálculo no incluye impuestos ni seguros.
- Hipoteca fija a 15 años (al 5,5%): $2,714 por mes (principal e intereses)
- Hipoteca fija a 30 años (al 6,2%): $2,034 por mes (principal e intereses)
- * Hipoteca fija a 50 años (al 6,2 por ciento): $1,798 por mes (principal e intereses)
- *Hipoteca fija a 50 años (al 6,9 por ciento): $1,973 mensual (principal e intereses)
¿Cuánto interés más estarías pagando?
Si bien un plazo de préstamo más largo probablemente reduciría sus pagos mensuales, extender esos pagos por dos décadas más significaría pagar mucho más en intereses totales, potencialmente cientos de miles de dólares adicionales.
“El interés total pagado durante la vida del préstamo sería asombroso, ya que incluso con una tasa baja, estamos viendo 50 años de interés”, dijo la experta en préstamos de NerdWallet, Kate Wood, en un comunicado.
Ejemplo: Préstamo de $350,000 en 6.2 porcentaje:
- Hipoteca a 30 años: pago mensual (principal + intereses) de alrededor de $2,144con aproximadamente $422,000 con pleno interés
- Hipoteca a 50 años: pago mensual (principal + intereses) de alrededor de $1,894con aproximadamente $787,000 con pleno interés
Wood señaló que pagar el préstamo durante tanto tiempo también podría significar acumular capital a un “ritmo increíblemente lento”.
Esto no es ideal por varias razones. Significa que los propietarios poseen menos propiedades durante más tiempo, lo que reduce las ganancias de riqueza y limita la flexibilidad para mudarse o refinanciar. También agrega riesgo durante las crisis, lo que hace que los propietarios de viviendas sean más propensos a hundirse si los valores de las viviendas bajan.
¿Alguna vez sería dueño de su casa en su vida?
Dado que el típico comprador de vivienda por primera vez tiene ahora 40 años, una hipoteca a 50 años significaría pagarla justo a tiempo para su 90 cumpleaños, unos 12 años más que el esperanza de vida actual en EE. UU..
Para este grupo, una hipoteca a 50 años no tiene mucho sentido. Pero para los compradores más jóvenes, de veintitantos años, el beneficio podría ser mayor.
“Podrían verlo como una forma de entrar antes de que los precios de la vivienda suban más adelante en sus vidas”, dijo Fairweather.
Y sólo porque alguien comienza con una hipoteca a 50 años no significa que tenga que seguir con ella, señaló, añadiendo que eventualmente podrían refinanciar a un préstamo a 30 años.
¿Afectaría una hipoteca a 50 años los precios de la vivienda?
Una hipoteca a 50 años podría aumentar la demanda, pero si la oferta de viviendas no aumenta en la misma medida, los ahorros mensuales podrían desaparecer a medida que aumenten los precios de las viviendas.
“Esta no es la mejor manera de resolver la asequibilidad de la vivienda”, dijo en un comunicado Joel Berner, economista senior de Realtor.com.
Berner dijo que a la administración le convendría revertir la “inflación inducida por las tasas”, que ha mantenido altas las tasas hipotecarias. También destacó la necesidad de ampliar la oferta de vivienda fomentando la construcción de viviendas.
A estimación reciente de Zillow sitúa la escasez de viviendas en el país en más de 4,7 millones de unidades a partir de 2023.
Incluso miembros del partido de Trump han expresado escepticismo ante la perspectiva de una hipoteca a 50 años.
“En última instancia, recompensará a los bancos, los prestamistas hipotecarios y los constructores de viviendas, mientras que la gente paga mucho más en intereses con el tiempo y muere antes de pagar su casa”, dijo la representante Marjorie Taylor Greene (republicana por Georgia). Le escribió a X. “¡Siempre endeudado, endeudado de por vida!”
El representante Thomas Massie (R-Ky.) dijo que la idea “parece una receta predeterminada” en una publicando en redes sociales.
Los funcionarios de la administración sólo están explorando la idea por ahora, y no está claro que una hipoteca a 50 años sea un producto hipotecario calificado o incluso factible, señaló Fairweather.
