En el mercado normal, una casa desocupada es un activo desperdiciado: el capital queda atrapado, no se cobra alquiler y el propietario continúa pagando impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento, servicios públicos y tarifas.
Pero las matemáticas están empezando a torcerse en sentido contrario en algunos mercados, según un nuevo análisis.
estudiar De Flock HolmesEl Foro de Inversión en Bienes Raíces encontró que en 49 áreas metropolitanas, el costo típico de mantener una casa desocupada durante al menos cinco años es menor que el impuesto estimado por la venta.
En Los Ángeles, se necesitan unos 19 años de costos de tenencia antes de que una vacante se vuelva más costosa que vender.
Es un hallazgo impactante porque la lógica va en contra de todo lo que la escasez de viviendas debería recompensar: incluso con los precios de las viviendas cerca de máximos históricos y compradores desesperados por más listados, algunos propietarios pueden descubrir que vender genera un impacto fiscal y conservar una casa vacía tiene más sentido financiero: mantener las propiedades fuera de circulación cuando el mercado más las necesita.
“Todo el mundo sabe que en este momento tenemos un mercado inmobiliario ‘estancado'”, dice Kimberly Smith. Agente de Bienes Raíces en San DiegoSegún el análisis de Flock, se necesitan 14,5 años de costes de mantenimiento antes de que una vacante sea más cara que una venta.
“Tenemos un 20% menos de viviendas en el mercado hasta ahora en 2026 que en 2025, y estas tenencias más prolongadas son sin duda parte de la razón”, dice.
Y ahora, con la reforma fiscal en discusión a nivel federal y local, algunos propietarios pueden tener aún más motivos para esperar.
Por qué vender puede costar más que quedarse vacío
El análisis de Flock analiza dos políticas fiscales distintas: la tributación sobre las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación.
Sin embargo, es importante señalar que estos impuestos no se aplican por igual a todos los propietarios.
El impuesto a las ganancias de capital es el impuesto más familiar y ampliamente aplicable.
Este impuesto se aplica a las ganancias que obtiene el propietario cuando la propiedad se vende por más de lo que pagó por ella.
Los vendedores de viviendas primarias obtienen cierta protección contra ese impacto si cumplen con los requisitos de propiedad y uso, excepto ganancias de hasta $250,000 si son solteros o $500,000 si están casados y presentan una declaración conjunta.
Pero esas exclusiones no han seguido el ritmo de la inflación, como informó anteriormente Realtor.com®, y hoy en día, casi 29 millones de hogares tienen más capital del que protege la exclusión de declarante único.
Para 2030, el 56% de los propietarios de viviendas superarán ese umbral.
Mientras tanto, las segundas residencias y las propiedades de inversión no obtienen el mismo descanso.
Para estos propietarios, los años de apreciación pueden estar expuestos a impuestos federales sobre ganancias de capital de hasta el 20%, más cualquier impuesto estatal aplicable y el impuesto adicional sobre la renta neta de inversiones para ciertos vendedores de altos ingresos.
Los propietarios que utilizan la casa como propiedad de alquiler y reclaman depreciación pueden enfrentar un impuesto adicional a través de la recuperación de la depreciación.
Cada año, el propietario del alquiler puede deducir una parte del valor del edificio para tener en cuenta el desgaste, lo que reduce los ingresos por alquiler sujetos a impuestos mientras sea propietario de la propiedad.
Pero cuando venden, el IRS puede reclamar el impuesto de depreciación mediante una recuperación de depreciación.
Dependiendo de dónde viva el propietario y de su nivel de ingresos, puede enfrentar tasas impositivas de hasta el 25%.
El análisis de Flock combina esos dos pasivos en un impuesto de salida punitivo.
El análisis no sugiere que todos los propietarios enfrenten la misma carga o que todas las casas desocupadas se mantengan por razones fiscales; Pero para algunos propietarios, esto demuestra por qué una venta no parece un retiro de efectivo.
Mercados donde los propietarios pueden esperar más
La economista senior de Realtor.com, Hannah Jones, dice que la participación de mercado más afectada son años de apreciación y, en algunos casos, un sistema de impuestos a la propiedad que reduce los costos anuales de tenencia en comparación con los valores actuales de las viviendas.
Esas fuerzas están más alineadas en California.
Seis de las 49 áreas metropolitanas identificadas en el análisis de Flock (la mayor cantidad de cualquier estado) y varias se ubican en la parte superior de la lista.
Los Ángeles tuvo el período de equilibrio más largo de todos los mercados con 18,7 años.
En la Ciudad de Los Ángeles, el impuesto de salida medio se estima en $185,054, con costos anuales de tenencia de $9,899.
El Área de la Bahía muestra el mismo estrés básico pero con facturas de impuestos aún mayores.
San José tuvo el impuesto de salida medio más alto en el análisis, de 276.515 dólares, y un período de equilibrio de 14,9 años.
Le siguió San Francisco con 221.799 dólares y un período de equilibrio de 14,1 años.
San Diego también encabeza la lista con una pausa de 14,5 años.
El impuesto de salida promedio se estimó en $167,527, mientras que los costos anuales de tenencia fueron de $11,535.
Smith dice que ve el juego dinámico de primera mano.
“Definitivamente veo que los propietarios a largo plazo de San Diego se aferran a casas desocupadas, subutilizadas o antiguas de alquiler para evitar impuestos sobre las ganancias de capital”, dice.
Incluso cuando los propietarios o sus hijos comprenden los riesgos de dejar una propiedad vacía (desde ocupantes ilegales hasta mantenimiento diferido) aún pueden decidir esperar porque el impacto fiscal de una venta es demasiado grande, dice.
“Las dos cosas que estos mercados realmente tienen en común son la apreciación extrema y, en 4 (de los 5 principales) casos, el tope del impuesto a la propiedad de la Proposición 13 de California, una combinación que hace que el costo anual de mantener una casa desocupada sea extraordinariamente menor de lo que realmente vale”, dice Jones.
Smith está de acuerdo.
“Con la Proposición 13 de California, nuestros impuestos a la propiedad sólo están aumentando un 2% al año, por lo que para estos propietarios de viviendas a largo plazo, sus costos de mantenimiento realmente no han aumentado. Las casas están pagadas”, dice.
Florida y Texas también tienen una cobertura similar y son las segundas áreas metropolitanas con cuatro cada una.
Pero aparte de este tipo de protecciones, unos costes de tenencia más bajos pueden producir el mismo resultado.
Salt Lake City, que ocupa el segundo lugar en la clasificación general, es un excelente ejemplo.
Este refugio de asequibilidad tiene un período de equilibrio de 15,9 años, a pesar de su impuesto de salida medio de 99.443 dólares, más bajo que el de las áreas metropolitanas más caras de California.
Pero a pesar de que la factura fiscal es menor y el costo anual de tenencia es bastante bajo, esperar todavía parece financieramente racional durante mucho tiempo.
El mismo patrón se encuentra en las montañas del oeste y el suroeste.
Phoenix ocupa el quinto lugar con un período de equilibrio de 14,4 años, un impuesto de salida promedio estimado de $73,118 y un costo de tenencia anual de $5,061. Las Vegas también se ubicó entre los 10 primeros con 13,1 años.
Qué significa esto para los compradores y la oferta de viviendas
A pesar de las convincentes matemáticas, Jones dice que el impuesto de salida no explica todas las casas vacías.
“Lo que esta clasificación realmente está detectando no es el comportamiento de las viviendas desocupadas, sino que en los mercados donde la brecha entre lo que alguien pagó y el valor de su casa ha crecido tanto hoy en día, es precisamente el costo del impuesto sobre las ventas el que se ve más afectado”, explica.
Pero en un mercado donde el inventario es bajo, cualquier motivo para no vender sigue siendo importante.
Jones dice que esto es especialmente cierto en mercados donde el inventario activo ya es estructuralmente escaso.
El efecto del impuesto de salida puede ser insignificante en general, pero aún puede registrarse si afecta a los compradores de hogares existentes.
Smith dice que es una dinámica que está viendo en San Diego, donde algunas casas a largo plazo subutilizadas representan raras oportunidades de punto de entrada para los compradores dispuestos a renovar.
“Cuando las casas salen al mercado, por lo general están en condiciones cercanas a las originales, por lo que generalmente son casas que van a inversionistas, quienes luego cambian las propiedades. Son grandes oportunidades para que los compradores construyan algo de capital de sudor, pero esos compradores normalmente no pueden competir con los compradores que pagan todo en efectivo”, dice.
“Por lo tanto, a menudo tenemos un ciclo de casas en mal estado, que luego son compradas por inversores y vendidas a los residentes a precios más altos”, añade.
“No creo que eso cambie pronto”.
Por eso el impuesto de salida está más allá de los cálculos personales del propietario. En mercados donde vender es muy caro y esperar es barato, el código tributario refuerza el mismo obstáculo que los compradores ya conocen bien: pocas casas existentes salen a la venta, demasiadas llegan demasiado tarde y los precios están fuera de su alcance.
