Los propietarios australianos se están preparando para cambios presupuestarios que impulsen una ola de ventas forzosas de propiedades, y los economistas advierten que los precios de la vivienda podrían caer hasta un cuatro por ciento a medida que los laboristas terminen retirando el apalancamiento negativo y el alivio de la CGT.
El tesorero Jim Chalmers recibió instrucciones de eliminar el apalancamiento negativo para eliminar el descuento del 50 por ciento sobre las ganancias de capital sobre propiedades existentes compradas después de presentar su quinto presupuesto el martes por la noche.
Los cambios pueden ofrecer un rayo de esperanza para los jóvenes australianos obligados a abandonar el mercado inmobiliario, pero los críticos han advertido que el plan podría perjudicar a los inversores y alimentar los altos alquileres en las capitales que ya están en niveles récord.
El principal estratega de tipos de interés de Barrenjoy, Andrew Lilly, predijo que los precios de la vivienda caerían más pronto que tarde debido a los cambios previstos por el gobierno albanés en la desgravación fiscal sobre las plusvalías y el apalancamiento negativo.
“Creo que los precios de la vivienda probablemente bajarán en mayo, junio y julio”, dijo Lilly a AFR.
“El impacto en los precios de la vivienda es la razón principal por la que esperamos que el RBA pueda mantenerlo en suspenso durante el resto del año”.
Según el artículo de Lilly, el cambio en el impuesto a las ganancias de capital reduciría los precios de las viviendas entre un 1 y un 2 por ciento.
Junto con la eliminación del apalancamiento negativo sobre nuevas inversiones, la destrucción de inversiones existentes y las exenciones para nuevas construcciones, Lilly dijo que los precios de la vivienda caerían otro 2 a 3 por ciento.
El estratega de Barrenjoey, Andrew Lilley (en la foto), predice que los cambios previstos por el gobierno de Albany en la desgravación fiscal y el apalancamiento negativo de la CGT aliviarán inmediatamente los precios de la vivienda.
El tesorero Jim Chalmers (en la foto) llegó a la Casa del Parlamento el martes para presentar el presupuesto de 2026 y estalló un acalorado debate, que incluía cambios propuestos a la desgravación del impuesto a la propiedad.
“Habrá un mini boom en la construcción y el consumo de viviendas desde el inicio de la Garantía del Primer Propietario”, afirmó.
Peter Swan, profesor de finanzas de la UNSW, se hizo eco de esas predicciones y advirtió que la retirada de las exenciones fiscales obligaría a miles de ventas de propiedades y elevaría aún más los alquileres.
“El apalancamiento negativo es perfectamente legal y forma parte de todo sistema fiscal, por lo que puede provocar una posible caída de los precios de la vivienda”, dijo al Daily Mail.
‘¿Se beneficiarán los jóvenes? No. Cualquier venta de este tipo saldrá del grupo de alquiler, lo que aumentará el alquiler.
‘La reversión de la política parece estar diseñada con la intención opuesta de aumentar los alquileres.
“La última vez que lo adoptó el gobierno de Hawke-Keating fue rápidamente abandonado con resultados desastrosos”.
Swann dijo que cualquier reversión de las reglas afectaría la oferta de viviendas de alquiler, que, según él, está impulsada en gran medida por un apalancamiento negativo, con graves consecuencias para los inquilinos si se elimina.
“Sin duda, la situación se revertirá la segunda vez”, afirmó.
El profesor de finanzas de la UNSW, Peter Swann (en la foto), advirtió que la retirada de las exenciones fiscales obligaría a miles de ventas de propiedades y aumentaría aún más los alquileres.
‘Ni el alivio de la CGT ni el apalancamiento negativo han contribuido a la asequibilidad de la vivienda.
“Los controles municipales sobre el desarrollo, las restricciones de suministro y el aumento de los costos de construcción, combinados con la inmigración masiva, han creado una crisis de vivienda”.
Swann dijo que no conocía ningún economista de renombre que recomendara eliminar el apalancamiento negativo.
‘El Tesoro siempre ha hecho campaña a favor de ello. La ley fiscal dice que los ingresos deben pagar impuestos”, afirmó. “La mayoría de los economistas quieren preservar el apalancamiento negativo porque sin él la oferta de alquileres se agotará”.
El propietario de Queensland, Stephen O’Brien, ya ha advertido que verá cómo los alquileres de sus propiedades de inversión aumentan de 865 dólares a 1.235 dólares si el gobierno realiza cambios importantes en el impuesto sobre las ganancias de capital y el apalancamiento negativo.
Dijo que si sus inquilinos no pueden afrontar el aumento, pueden buscar vivir en otro lugar.
“Nuestra propiedad de inversión se encuentra en una ubicación muy solicitada frente al mar, a poca distancia de una playa vigilada”, dijo.
¿Por qué mi inversión debería tener pérdidas si no hay deducciones? Entonces, ¿quién saldrá beneficiado de las reformas del Tesorero Jim Chalmers? No seré yo.’
La impactante realidad de la crisis de alquiler de Sydney se extiende al otro lado de la calle como la fila de un club nocturno mientras cientos de personas hacen fila para inspeccionar estudios “pequeños”.
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¿La reducción de las exenciones fiscales para los propietarios hará que los alquileres sean más justos, o el aumento de los alquileres perjudicará a los inquilinos?
Sus comentarios se produjeron después de que el ex economista del Tesoro Leith van Onselen advirtiera el lunes que el aumento de las tasas de interés, el aumento de la oferta y las débiles perspectivas de empleo estaban creando una “tormenta perfecta” para los precios de los activos.
A medida que los precios de la vivienda comiencen a caer en Sydney y Melbourne, es probable que Australia siga el camino de economías comparables como Nueva Zelanda y Canadá, donde los precios de la vivienda ya han caído alrededor de un 20 por ciento, predijo.
Sin embargo, la directora de Canstar Data Insights, Sally Tyndall, dijo que mientras aumentaba la especulación sobre lo que haría el gobierno con las generosas exenciones fiscales a la propiedad, era poco probable que se lograran mejoras significativas.
“Si ya eres un inversor, asegúrate de mirar los titulares y los detalles, especialmente cualquier concesión intimidatoria”, dijo.
“Los cambios bien podrían cambiar el panorama de la política fiscal, pero independientemente de lo que haya planeado el gobierno, es difícil ver que los precios de la vivienda caigan desde los máximos a los que han sobrevivido a la pandemia mundial y a 13 subidas de tipos en 2022-23”.
