El mercado inmobiliario estadounidense está mostrando signos de una profunda congelación, que rivaliza con el vórtice polar que azotó esta semana.
Según Redfin, sólo el 2,5 por ciento de las viviendas estadounidenses cambiaron de propietario entre enero y agosto de este año, aproximadamente 25 de cada 1.000. Este es el nivel más bajo de rotación de viviendas en al menos 30 años. Durante el pico de la pandemia en 2021, esta cifra se acercaba a 40 por 1.000.
La desaceleración está pesando mucho sobre los compradores por primera vez que ya están siendo presionados por el aumento del costo de vida. Con altos precios de los alimentos, tasas hipotecarias fijas a 30 años que rondan el 6 por ciento y un precio medio de la vivienda superior a los 400.000 dólares, muchos estadounidenses tienen un precio total de propiedad.
Las ventas de viviendas usadas cayeron a alrededor de 4,06 millones de unidades en todo el país en 2024, el total anual más bajo desde 1995, informó recientemente The Associated Press. Sin embargo, los precios continuaron aumentando, y el promedio nacional alcanzó aproximadamente $407,500, casi un 5 por ciento más que el año anterior.
La propiedad corporativa y la “nación arrendataria”.‘
Glennda Baker, profesional de bienes raíces con sede en Atlanta, que ha pasado más de tres décadas en la industria y ha acumulado cientos de miles de seguidores en las redes sociales, dice que un cambio hacia el alquiler en lugar de la propiedad ha alcanzado un nivel alarmante.
Al Podcast “Raising America”.Baker advirtió que los inversores institucionales están remodelando el sueño americano.
“Al menos el 27 por ciento del mercado de Atlanta es propiedad de corporaciones que alquilan el sueño americano a los jóvenes”, dijo Baker. “Te dicen que quieres ser inquilino, que no quieres ocuparte del mantenimiento o la propiedad. Pero como inquilino, estás a merced del propietario. Pueden aumentar el alquiler o negarse a renovar tu contrato de arrendamiento. Estás en una rueda de hámster”.
A nivel nacional, los propietarios corporativos poseen alrededor del 3 por ciento de todos los alquileres unifamiliares, según Governing.com, pero en áreas metropolitanas como Atlanta, Charlotte y Phoenix, su huella es mucho mayor. Estas concentraciones han impulsado la inflación de los alquileres y han reducido la oferta para los compradores de viviendas tradicionales.
Baker dice que lo que más le asusta es si las generaciones más jóvenes algún día podrán salirse de esa rueda y generar riqueza generacional a través de la propiedad de viviendas.
Por qué los propietarios no venden
Incluso los propietarios de toda la vida con un capital sustancial se mantienen firmes, dijo Baker. Este grupo se ve disuadido por los impuestos a las ganancias de capital y la perspectiva de adquirir una nueva hipoteca a una tasa mucho más alta.
En los Estados Unidos, el impuesto federal a las ganancias de capital sobre las ganancias de la venta de viviendas depende de cuánto tiempo se ha poseído la propiedad y de los ingresos del vendedor. Si bien los propietarios pueden excluir hasta $250,000 en ganancias (o $500,000 para parejas casadas) de la venta de una residencia principal, las ganancias por encima de estos límites pueden estar sujetas a impuestos federales de hasta el 20 por ciento, más los impuestos estatales aplicables.
“Miren a los boomers: 46 billones de dólares en capital ahí sentados”, dijo Baker. “O son propietarios de sus casas o tienen tasas hipotecarias inferiores al 4 por ciento. La razón por la que no están vendiendo es porque la casa que compraron por 400.000 dólares hace 30 años ahora vale 2,5 millones de dólares. ¿Cuál es la ventaja de eso? Pagaron sus impuestos, pagaron su hipoteca, han hecho todo bien”.
Este “efecto de bloqueo” se ha convertido en una de las fuerzas más poderosas detrás de la escasez de inventarios en Estados Unidos. Muchos propietarios más grandes considerarían reducir su tamaño, pero dudan porque vender podría generar una factura de ganancias de capital de seis cifras. Por ejemplo, un propietario de vivienda que compró en los años 1980 o 1990, antes de décadas de apreciación, puede deber decenas o cientos de miles en impuestos si sus ganancias exceden los límites de exclusión federales.
Este desincentivo financiero, combinado con la renuencia a cambiar una hipoteca inferior al 4% por una tasa del 6% o 7%, mantiene a millones de viviendas fuera del mercado. Los economistas estiman que el efecto ha eliminado de la circulación hasta 1,5 millones de posibles anuncios en los últimos años.
Un camino estrecho a la propiedad.
Esta división generacional (donde los propietarios mayores poseen propiedades de alto valor y los compradores más jóvenes quedan fuera del mercado) está profundizando el cambio hacia el alquiler.
“Eso es lo que me asusta”, dijo Baker. “Es por eso que estoy tratando de comprar suficientes bienes raíces para que mis hijos no estén a merced de otra persona”.
Los economistas advierten que cuanto más persista este desequilibrio, más se solucionará. Una proporción cada vez mayor de estadounidenses, especialmente los millennials y la Generación Z, pueden pasar su vida adulta como inquilinos, erosionando el modelo tradicional de creación de riqueza basado en el valor de la vivienda.
Los analistas dicen que es poco probable que el estado congelado del mercado inmobiliario se descongele rápidamente. La Reserva Federal está siendo cautelosa a la hora de reducir las tasas de interés, junto con la inflación en los materiales de construcción y los costos de los seguros, lo que ha mantenido la asequibilidad cerca de mínimos históricos.
Que Estados Unidos se convierta en una “nación de inquilinos” depende de si las autoridades pueden desbloquear la oferta, mediante reformas de zonificación, incentivos fiscales para los vendedores o límites a las compras al por mayor por parte de los inversores. Por ahora, la tendencia es clara: menos personas compran, más alquilan y la promesa del sueño americano viene cada vez más con el alquiler.
La entrevista completa de Baker puede ser visto en youtube.
