Los funcionarios de Los Angeles acaban de facilitar la conversión de edificios comerciales vacíos en viviendas, abriendo la puerta a la creación de miles de apartamentos en toda la ciudad que reclamaban viviendas.
El desarrollador Garrett Lee está ya en marcha.
Después de años de luchar por encontrar inquilinos de cuello blanco para un rascacielos de oficinas brillante a orillas del centro de la ciudad, acaba de empezar a convertir su espacio de oficinas en cerca de 700 apartamentos.
Con la nueva Ordenanza de reutilización adaptativa en toda la ciudad entrando en vigor este mes, muchas más conversiones de viviendas están llegando a Los Ángeles, dijo Lee.
“Esto es monumental para la ciudad”, concluyó.
La ordenanza abre la posibilidad de convertir muchos más edificios que las directrices de 1999, que abrieron el camino para la conversión de edificios más antiguos del centro de la ciudad e impulsaron un renacimiento residencial que convirtió al centro en un barrio viable después de décadas como barrio comercial en el que pocos querían vivir.
La primera ordenanza se aplicaba a los edificios construidos antes de 1975 y se centró principalmente en el centro de la ciudad. Según las nuevas directrices, los edificios comerciales que sólo tienen 15 años de antigüedad en Los Ángeles pueden convertirse en viviendas con la aprobación del personal de la ciudad, en lugar de pasar por largos procesos de revisión que pueden llegar al Ayuntamiento.
La racionalización de las aprobaciones de conversión para proyectos que cumplan las directrices de la ciudad eliminará uno de los mayores obstáculos para los desarrolladores que históricamente debían adivinar cuánto tiempo tardaría en empezar la construcción, dijo Lee.
“Cuando sacas ese riesgo de la mesa, mejora materialmente la viabilidad de las conversiones”, dijo Lee, presidente de Jamison Properties.
“Aborda tanto la escasez de vivienda como el problema de las vacantes de oficinas a largo plazo”, dijo.
Contratistas de Wilshire Trabajos de construcción en un rascacielos de oficinas de los años ochenta que está desarrollando Jamison Properties en el oeste de la autopista Harbour Freeway en la calle 7 el viernes en Los Ángeles.
(Ariana Drehsler / For The Times)
Según los expertos del sector, existen más de 50 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas vacíos en Los Ángeles, repartidos entre los muchos distritos comerciales y pasillos de la ciudad como Wilshire Boulevard.
La nueva ordenanza inspiró al desarrollador David Tedesco a avanzar con los planes para convertir un edificio de oficinas de alto perfil en Sherman Oaks, un barrio que anteriormente no estaba incluido en las directrices de reutilización adaptativa de la ciudad.
Su empresa, IMT Residential, planea convertir la antigua sede de Sunkist Growers en 95 apartamentos.
El atractivo pirámide invertida diseñada con un estilo brutalista es visible desde la autopista 101 y sirvió como sede de Sunkist desde 1970 hasta 2013. La conservación de Los Ángeles llamó al edificio “una sinfonía en concreto,” digno del estatus de referencia de la ciudad.
Antes, existían planes para renovar el edificio para nuevas oficinas, pero a medida que la demanda de espacio de oficinas se redujo tras la pandemia, Tedesco dice que su empresa decidió utilizar la nueva ordenanza adaptativa de reutilización para convertirla en residencias.
Las nuevas normas significan que “podríamos avanzar mucho más rápido” y evitar una revisión del impacto ambiental potencialmente larga, dijo.
La ordenanza de 1999 demostró que la gente quería vivir en el centro de la ciudad y convertir antiguos edificios de oficinas en viviendas u hoteles podría transformar un barrio, dijo Ken Bernstein, un urbanista principal del Departamento de Planificación de LA.
La gente camina por el Union Bank Plaza en el centro de Los Ángeles en agosto.
(Allen J. Schaben / Los Angeles Times)
La construcción de nuevos apartamentos siguió la ola de conversiones en el centro de la ciudad a principios de los años 2000, y la ordenanza se amplió a otros barrios con edificios más antiguos, como Hollywood y Koreatown.
Pero hasta ese mes, las conversiones residenciales en la mayor parte de la ciudad aún requerían más aprobaciones, permisos y audiencias, así como una revisión ambiental, dijo Bernstein.
“Eso podría ser un proceso muy largo, pesado y costoso”, dijo.
Las nuevas reglas “desbloquean el potencial” de miles de estructuras infrautilizadas en toda la ciudad, dijo, incluidos centros comerciales como Westwood, Olympic Boulevard, South Los Angeles, Ventura Boulevard y Harbour District.
La ordenanza no se limita a los edificios de oficinas. Los edificios industriales, tiendas e incluso aparcamientos son elegibles para la conversión a vivienda.
Bernstein prevé que los propietarios de centros comerciales conviertan parte de su espacio comercial y de garaje en vivienda bajo las nuevas directrices. Incluso los centros comerciales más pequeños podrían convertirse en vivienda.
Aunque la nueva ordenanza reduce los obstáculos para los propietarios interesados en convertir sus edificios infrautilizados, todavía se enfrentan a las fuerzas reguladoras y del mercado que ensucian a todos los promotores de viviendas.
El presidente de Jamison Properties, Garrett Lee, de pie en un apartamento de maqueta de un rascacielos de oficinas de los años ochenta, en el oeste de la Harbour Freeway, en la calle 7, el viernes.
(Ariana Drehsler / For The Times)
Entre ellos se encuentran los tipos de interés que encarecen los préstamos para la construcción. Los aranceles más elevados han subido los precios de los materiales y equipos de construcción, mientras que la represión contra los trabajadores indocumentados ha disminuido y asustado a buena parte de la mano de obra internacional de la que depende el sector de la vivienda.
Los desarrolladores también dicen que la Medida ULA, el “impuesto sobre las mansiones” de la ciudad sobre las grandes ventas de propiedades, perjudica a las perspectivas de rentabilidad de cualquier vivienda.
La medida ULA “está impidiendo realmente a los desarrolladores realizar cualquier desarrollo en la ciudad de Los Ángeles”, dijo la arquitecta local Karin Liljegren, especializada en proyectos de reutilización adaptativa y ayudó a la ciudad a elaborar la nueva ordenanza.
Los promotores también se preocupan de que los nuevos apartamentos no generen ingresos suficientes para cubrir los costes de construcción.
Los inquilinos de apartamentos acostumbrados a subir constantemente los precios experimentaron un cambio a la baja el pasado año, ya que el alquiler medio en la zona metropolitana de Los Ángeles bajó a 2.167 dólares en diciembre, el precio más bajo en cuatro años, según datos de la lista de apartamentos.
Los expertos no están de acuerdo sobre el impulso detrás de la caída. Algunos dicen que es una señal de lo que vendrá, mientras que otros sugieren que es solo un breve plan de precios y los alquileres volverán a subir este año.
La activista de conversión Nella McOsker, presidenta de Central City Assn. grupo de defensa empresarial, dijo que la nueva ordenanza es “tremenda” y crea “una flexibilidad increíble” para los propietarios que quieren realizar cambios. Pero LA debe seguir el ejemplo de otras ciudades y hacer más en el modo de incentivos financieros para los desarrolladores que intentan realizar un proyecto a lápiz.
The Central City Assn. quiere que la ciudad considere incentivos financieros para las conversiones, aunque está experimentando déficits presupuestarios, para ayudar a reducir la brecha con la rentabilidad, dijo McOsker, citando programas en otros distritos comerciales centrales.
Nueva York, Washington y Boston cuentan con programas de reducción de impuestos sobre la propiedad, por ejemplo. San Francisco ofrece exenciones de impuestos de transferencia y Chicago utiliza financiación con incrementos de impuestos para fomentar algunas remodelaciones. En Canadá, Calgary ofrece subvenciones directas.
En Washington y Nueva York, ha habido una adopción generalizada de la reutilización adaptativa, dijo Lee, dando lugar a cambios de imagen de los edificios que añaden entre 1.000 y 2.000 unidades residenciales cada uno.
Lee, que ha convertido a cerca de 2.000 apartamentos hasta ahora, dijo que tiene previsto aprovechar los términos de la nueva ordenanza que le permitirán poner más apartamentos en cada piso.
“Estamos tomando proyectos que ya están totalmente diseñados y los estamos rediseñando para mayores unidades más pequeñas”, dijo, que ayuda a reducir los alquileres.
El nuevo requisito de edad de 15 años generará también una nueva cosecha de candidatos a la conversión cada año. Las estructuras de construcción más reciente necesitan menos actualizaciones y es posible que no requieran modificaciones sísmicas para cumplir con los códigos de seguridad.
“La época es importante”, dijo Lee. “Convertir un edificio de 1990 en comparación con uno de 2010 es de noche y de día debido a las diferencias en las épocas del código”.
