Donald Trump tiene una visión interesante sobre cómo influye la vivienda en la política estadounidense. “No quiero bajar los precios de la vivienda. Quiero aumentar los precios de la vivienda “Para las personas que son dueñas de sus casas”, dijo en una reciente reunión de gabinete. La vivienda inasequible puede estar en el centro de la “crisis de asequibilidad” que enoja a los votantes. Aún así, insiste, “no vamos a destruir el valor de sus casas para que alguien que no trabajó duro pueda comprar una casa”.
Puede ser difícil conciliar algunas de las cosas que dice Trump otras cosas que dice Trumpy menos con la realidad. Uno no puede evitar recordar su campaña de “objetivo de reducir a la mitad el costo de una casa nueva” eliminando las molestas regulaciones que elevan el costo de la construcción. Olvídese de que las viviendas nuevas y baratas afectarán el precio del parque de viviendas existentes.
Y para ser justos, la vivienda presenta un desafío complicado. Ser propietario de una casa de precio promedio hoy en día devora casi la mitad el ingreso de una familia en el medio de la distribución del ingreso. La vivienda absorbe casi el 40% del gasto total de los inquilinos.
Quizás Trump crea que puede lograr sus múltiples objetivos hablando con su candidato a presidente de la Reserva Federal, Kevin Warsh, y logrando que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés para respaldar los altos precios de las viviendas y reducir los pagos hipotecarios. Olvidemos que las tasas de interés a largo plazo, que determinan los costos hipotecarios, probablemente aumentarían si Trump asustara a los inversionistas alterando la política monetaria.
Pero nada de lo que dice aborda lo que está impulsando los precios de la vivienda: la creciente desigualdad de ingresos, impulsada por la concentración de trabajadores con educación universitaria en empleos de altos ingresos, elevando el precio de la vivienda en todo el paisaje urbano, empujándola más allá del alcance de los trabajadores sin un título universitario.
Trump no es el único que impulsa la desregulación. Las propuestas para aliviar las restricciones de zonificación en la construcción para aumentar la oferta de viviendas y satisfacer la creciente demanda de viviendas han ganado fuerza en ambos lados del espectro político; desde el lobby de los constructores hasta la administración de Joe Biden como la solución milagrosa para resolver la escasez de viviendas en el país.
Las propuestas tienen sentido. Muchos estudios sugieren que una mayor regulación de la vivienda y reglas de zonificación más estrictas en algunas de las ciudades más vibrantes del país a lo largo de las costas han limitado el desarrollo y han elevado los costos de la vivienda, incluso cuando las ciudades menos reguladas en el Sun Belt lograron mantener un límite a los precios.
Sin embargo, investigaciones recientes arrojan dudas tanto sobre la narrativa de que el aumento de los precios de la vivienda en las últimas décadas ha sido impulsado principalmente por leyes de zonificación más estrictas, como sobre la desregulación que puede mejorar las cosas nuevamente en la escala y velocidad necesarias.
A estudiar Investigadores de la Universidad de California en Los Ángeles, la Escuela de Economía de Londres, la Universidad de California en Berkeley, la Universidad de Toronto y el Instituto de Tecnología de Georgia concluyeron que los precios de la vivienda se han comportado casi como se esperaba: aumentando a la par que los ingresos promedio.
Lo que ha convertido esto en un problema es que los ingresos medios en las zonas urbanas de Estados Unidos no han seguido el aumento de los salarios de los trabajadores con educación universitaria que se sienten atraídos por las ciudades en busca de empleos bien remunerados y han elevado el precio de las viviendas, dejándolas fuera del alcance de los trabajadores que se encuentran en niveles inferiores de la escala de ingresos.
Tomemos como ejemplo a Houston. A pesar de sus regulaciones de zonificación relativamente laxas, los alquileres se multiplicaron aproximadamente por cuatro entre 1980 y 2019. El aumento estuvo más o menos en línea con el aumento de los salarios de los trabajadores con al menos un título universitario de cuatro años. El problema es que superó con creces los aumentos salariales de los trabajadores no universitarios, aquellos en el percentil 25 inferior.
En San Francisco, donde la construcción está mucho más regulada, los alquileres también han seguido los ingresos medios, aumentando siete veces en promedio durante el período, y 6,5 veces para los inquilinos más pobres que pagan la mitad del alquiler medio. Esto superó con creces los salarios de los trabajadores no universitarios, que aumentaron 3,5 veces.
La construcción de más viviendas ejercería una presión a la baja sobre los precios de las viviendas y los alquileres. La pregunta relevante es qué tan rápido. Utilizando estimaciones de la literatura sobre la rapidez con la que los precios responderían a un aumento de la oferta y la rapidez con la que las viviendas se depreciarían desde el precio de mercado hasta ser asequible para la clase trabajadora, los investigadores estimaron que un shock que aumentara el parque de viviendas en un 1,5% anual, que se encuentra en el percentil 90 del crecimiento en las ciudades de EE. UU. entre 2000 y 2020, reduciría los precios en un 40% anual.
A este ritmo, se necesitarían entre 16,7 y 113,4 años para que un apartamento de alquiler promedio de una habitación en Nueva York fuera asequible para el trabajador promedio sin un título universitario. En Boston, se necesitarían de 8,9 a 60,4 años, y en San Francisco de 18,3 a 124,1 años. Y este ejercicio no considera que relajar las reglas de zonificación también elevaría el precio del suelo y el costo de la construcción.
Esto no es un respaldo a otras propuestas para aumentar la asequibilidad de la vivienda. El plan de Zohran Mamdani para ampliar el control de los alquileres en la ciudad de Nueva York tampoco funcionará. Los controles ampliados ayudan a algunos inquilinos de bajos ingresos a permanecer en sus apartamentos, pero también reducen la oferta de viviendas asequibles, alentando a los propietarios a convertir unidades de alquiler en condominios para la venta o derribarlas por completo. un estudio concluyó que “el control de alquileres en realidad ha contribuido a la gentrificación de San Francisco”.
Para abordar la crisis de la vivienda es necesario aumentar la oferta de viviendas asequibles. Pero esto no sucederá simplemente liberando a los constructores para que construyan más viviendas. (Cualquiera que sea la administración Trump pensarICE tampoco puede resolver el problema).
