Norfolk, Virginia – La acusación política de fraude hipotecario contra la general de Nueva York Letitia James la acusa de mentir a los prestamistas para obtener una tasa de préstamo favorable para una segunda vivienda. La propiedad luego se alquiló, según la acusación, en contra de los términos del préstamo que recibió.
Pero hay un problema obvio con esa acusación: el acuerdo hipotecario firmado por James no prohíbe el alquiler de la casa, según una revisión política del contrato y expertos legales e inmobiliarios. De hecho, el lenguaje clave del contrato permite específicamente alquilar bajo ciertas condiciones.
Esa fatal deficiencia en la acusación es una de las una serie de problemas que los críticos han identificado En el caso contra James, el demócrata y Donald Trump demandaron y obtuvieron una sentencia multimillonaria, es decir luego lo desecharon. Los aliados de James han criticado la acusación como una venganza política.
en cinco paginas acusaciónJames ha sido acusada de dos cargos de fraude financiero en relación con la compra en 2020 de una casa de tres habitaciones en Norfolk, Virginia. Lindsey Halligan, Trump ha sido seleccionado a mano Mejor Fiscal Federal en la zona este de Virginia, alegando que James ha firmado un contrato “Second Home Rider” que prohíbe alquilar la propiedad. Luego, James alquiló la casa de todos modos, en contravención de los términos del préstamo y de las leyes federales de fraude bancario e hipotecas, según la acusación.
Politico recibió los documentos de la hipoteca de James, incluidos Ella firmó “Second Home Rider“De la Oficina del Secretario del Tribunal de Circuito de Norfolk. El caballero, un complemento estándar de los contratos hipotecarios desarrollados por Fannie Mae y Freddie Mac, requiere que James” mantenga un control limitado sobre la ocupación de la propiedad, incluidos los alquileres a corto plazo. ” La idea es limitar la capacidad de los compradores de utilizar una “segunda residencia” como “propiedad de inversión” -alquilandola principalmente con tarifas de vacaciones compradas, y usándolas como vivienda en vacaciones compradas principalmente- después de recibir un préstamo asociado con tasas más bajas y usadas principalmente con impuestos de vacaciones comprados.
La última frase, tres palabras del ciclista – “incluidos los alquileres a corto plazo” – podría ser definitiva. En términos claros, la disposición significa que James recibe permiso explícito para alquilar el lugar de vez en cuando, siempre y cuando ella siga a cargo de cuestiones como el número de inquilinos y cómo usan la propiedad, dicen los expertos legales. Las restricciones del acuerdo prohíben a James ceder cualquier control a “una empresa gestora o cualquier otra persona o entidad sobre la ocupación o uso de la propiedad”.
Halligan ha afirmado que James ha utilizado la casa “como propiedad de inversión en alquiler, alquilando la propiedad a una familia de (3), pero no que nunca haya contratado a una empresa de administración de propiedades u otro tercero para supervisar la casa de Norfolk.
Cuando se le pidió un comentario, el Político de la Casa Blanca se refirió al Departamento de Justicia. El Departamento de Justicia se negó a hacer comentarios.
“James presentó un formulario de impuesto del Anexo E (Ni), bajo las sanciones de Anudon, tratando la… propiedad como bienes raíces alquilados, informando días de alquiler justos, días sin uso personal, miles de dólares en alquileres recibidos y reclamando deducciones por gastos de propiedad, contraviniendo aún más la distribución de la segunda vivienda”, escribió Halligan en la acusación.
La abuela de James, Nakia Thompson, ha vivido en la casa durante cinco años con sus hijos. atrás Los New York Times. El New York Times y NOTICIAS ABC Informó que Thompson ha vivido allí sin pagar alquiler alguno. Politico no ha confirmado de forma independiente si Thompson había pagado el alquiler ni por cuánto tiempo.
Thompson se negó a hablar con un periodista de Politico que llamó a la puerta de su casa a principios de este mes.
La acusación del 9 de octubre, por su parte, es ambigua por las acusaciones de que James recibió ingresos por alquiler de la propiedad. Ella sólo dice que reportó “billete(s) de dólares en concepto de alquileres recibidos” para efectos fiscales.
La declaración de impuestos de James de 2020 reflejó $ 1,350 en ingresos por alquiler, pagados para cubrir el costo de los servicios públicos. atrás NOTICIAS ABC.
Incluso si Thompson pagara el alquiler como sugiere la acusación, ese hecho por sí solo no establece un fraude criminal, dijeron tres especialistas en contratos, finanzas y derecho de vivienda de Politico.
“El núcleo de las acusaciones es que James había mentido deliberadamente al decir que no iba a alquilar”, dijo Adam Levitin, profesor de derecho en Georgetown que se especializa en derecho bancario y financiero, después de revisar el Second Home Rider de James. “El problema es que James nunca ha hecho ninguna declaración de que no alquilaría la propiedad; el lenguaje del contrato no prohíbe el alquiler, prohíbe el alquiler a través de un tercero”.
Eric Forster, un consultor inmobiliario que ha trabajado como testigo experto en casos de fraude hipotecario durante casi 30 años, estuvo de acuerdo en que el contrato no prohíbe por completo el alquiler. Forster ofreció prueba pericial en un caso similar de fraude hipotecario contra la ex provincia de Baltimore, Marilyn Moschy, demócrata. “No hay nada en el Second Home Rider que diga que cuando no se usa (la casa) para unas vacaciones, tiene que estar vacía el resto del tiempo”, dijo.
La postura de larga data adoptada por Fannie Mae y Freddie Mac, administrada por el Gobierno, también respalda la interpretación de Levitin y otros expertos: Fannie y Fannie the Second Home Rider actualizaron en abril de 2019 específicamente para explicar que “la propiedad podría alquilarse a corto plazo”. Según las pautas de 2019 de Freddie Mac.
Los $ 1,350 en ingresos por alquiler que James cobró supuestamente sugieren que podría haber hecho el tipo de acuerdo a corto plazo que no violaría los términos de su contrato hipotecario o los estatutos federales de fraude que están sujetos a acusación.
“La acusación no reconoce que la Second Home Rider permite alquileres con algunas condiciones y que esta opinión de la Second Home Rider es completamente consistente con las propias pautas interpretativas de Fannie”, dijo Benjamin Klubes, ex asesor general temporal del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la administración de Biden.
Tener actualizar su guía En 2019, un portavoz de Fannie explicó que la revisión fue provocada por la confusión de los prestamistas y propietarios de viviendas que interpretaron que el contrato prohibía el alquiler por completo. De hecho, el portavoz dijo en ese momento, alquilar siempre está permitido.
James hizo su primera comparecencia ante el tribunal el viernes en Norfolk, y se declaró inocente a los Pagos Federales. Su abogada principal, Abbe Lowell, le dijo al juez regional estadounidense Jamar Walker planea discutir La acusación en realidad no afirma que James haya tomado medidas que constituyan fraude bancario e hipotecario, lo que sugiere que su equipo de defensa dependerá de la interpretación general de argumentar que no se violaron contratos ni leyes, incluso si James realmente hubiera alquilado su casa.
Lowell no respondió a una solicitud de atención.
Fannie no respondió preguntas sobre el lenguaje del contrato. La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda tampoco respondió a las consultas sobre la Segunda Vivienda.
Director de la FHFA, Bill Pulte, escribió una referencia criminal Al Departamento de Justicia en abril alegando que James pudo haber violado los estatutos de fraude federal en relación con propiedades separadas que compró en 2023.
El Second Home Rider de James también le exige “mantener la propiedad disponible principalmente como residencia para su uso y disfrute personal durante al menos un año”. Según las pautas de Freddie Mac 2019, eso significa mantener la casa disponible durante más de medio año. Directrices actuales Fannie exige que el propietario de una segunda vivienda ocupe la propiedad “durante una parte del año”.
el irs estan considerando una vivienda es una “residencia” si el propietario la utiliza para fines personales durante 14 días al año o durante al menos el 10 por ciento del número total de días que la unidad se alquila a otras personas. Los fines personales incluyen cualquier día en que la vivienda sea utilizada por un miembro de la familia o cualquier otra persona que no pague el precio de un alquiler justo o típico, atrás EL IRS.
Las pautas del IRS son útiles para interpretar los términos de Second Home Rider James, aunque no son definitivas porque el contrato no dirige directamente ni cita los documentos del IRS, dijo Klubes. “Complica aún más al gobierno que demuestre una causa informada y deliberada de violar la ley con este tipo de orientación disponible que podría respaldar la forma en que James manejó la propiedad”, agregó Klubes.
Otros términos del contrato, como “disponible” y “ocupante”, no están claramente definidos y están sujetos a múltiples interpretaciones razonables. El hecho de que esos términos no sean finalmente interpretados por los tribunales también juega a favor de James, dijo Levitin.
Por ahora, ambas partes en el caso comenzarán con argumentos en noviembre sobre Halligan. fue nombrado ilegalmente a su posición. El juez también escuchará argumentos similares de Jaime ComeyEl exdirector del FBI acusó recientemente a quien anunció una investigación pública en 2017 sobre los vínculos entre la campaña de Trump y Rusia.
Demócrata ha criticado ambos casos, señalando la un patrón más amplio Desde procesamientos contra los supuestos enemigos políticos de Trump que salieron a la luz después de que el presidente pasó meses, a veces años, instando en público al Departamento de Justicia a procesarlos.
