El presidente Donald Trump recientemente recurrió a las redes sociales para decir que pediría al Congreso que impida a los grandes inversores y firmas de capital privado comprar viviendas unifamiliares.
su plan no tenia muchos detalles Pero el estribillo común que resonó en todo Estados Unidos fue que los inversores no deberían ser propietarios de viviendas y que eso hace subir los precios.
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Los críticos han argumentado que se ha exagerado el problema. Alrededor del 4% son alquileres unifamiliares. Propiedad de inversores institucionales. Los estudios a lo largo de los años han demostrado que el condado de San Diego es una actividad rutinaria. Tarifas bajas Inversores institucionales.
Aún así, es probable que la medida sea popular entre los votantes y podría marcar poca diferencia en el mercado inmobiliario al impedir que algunas grandes empresas como Blackstone compren propiedades.
Pregunta: ¿Debería el Congreso impedir que los grandes inversores compren viviendas unifamiliares?
economistas
Ray Major, economista
Sí: A los inversores institucionales se les debería prohibir poseer viviendas unifamiliares. El sueño americano se basa en la propiedad de una vivienda y cada persona en los Estados Unidos debería poder trabajar duro y permitirse una vivienda. Los inversores institucionales reducen la oferta y hacen subir los precios de las viviendas, convirtiendo a los posibles propietarios en inquilinos de por vida. A largo plazo, esto eliminaría la capacidad del estadounidense promedio de generar riqueza generacional y transmitirla a sus hijos.
Caroline Friend, Escuela de Política y Estrategia Global de UC San Diego
No: Los inversores tienen efectos mixtos sobre la asequibilidad de la vivienda. Las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar pueden beneficiarse del alquiler en vecindarios con escuelas sólidas. Los inversores pueden estabilizar los mercados durante las recesiones, como lo hicieron después de la crisis financiera, cuando los precios cayeron. Para mejorar la asequibilidad, limitar la propiedad en mercados donde los grandes inversores tienen poder para fijar los precios tiene más sentido que una prohibición total. Y si el objetivo es aumentar la oferta de viviendas y mejorar la asequibilidad, existen mejores herramientas que las restricciones a la inversión.
Kelly Cunningham, Instituto de Investigación Económica de San Diego
No: La mayoría de las viviendas unifamiliares de alquiler pertenecen a pequeños y medianos propietarios, y menos del 5% pertenecen a grandes inversores. Culpar a las grandes corporaciones parece hacer que el público quiera fingir que la administración se preocupa por los precios de la vivienda y hace algo por la asequibilidad, mientras se ignoran los verdaderos impulsores de los costos de la vivienda y los problemas reales causados por las regulaciones excesivas, las restricciones al desarrollo y las tasas de capitalización. Culpar a los inversores puede terminar con políticas que tengan efectos adversos en los mercados internos.
Alan Zinn, Universidad de San Diego
Sí: Aunque los inversores institucionales son una pequeña parte del mercado, su influencia está creciendo. Son prominentes en los márgenes, lo que puede tener grandes consecuencias para algunas comunidades. Al aumentar la demanda de vivienda, hacen que los precios suban, lo que lleva a que la inflación de los precios de la vivienda sea uno de los mayores contribuyentes a la tasa de inflación general. Pueden excluir a los compradores individuales, lo que dificulta competir con ofertas exclusivamente en efectivo en un entorno de altas tasas de interés.
James Hamilton, Universidad de California en San Diego
No: Si un inversor compra una casa y la alquila, tendrá una casa menos ocupada por el propietario y otra ocupada por el inquilino. No cambia el costo total de la vivienda. Además, la Constitución no otorga al Congreso ni al Presidente el poder de imponer tal norma. Este es un problema local, no un problema nacional. La verdadera solución es reducir las tarifas locales y las restricciones a la construcción de viviendas.
Norma Miller, Universidad de San Diego
No: Esta limitación a la propiedad institucional es una señal de intervención poblacional en el mercado inmobiliario y, al igual que los controles de alquileres, es perjudicial en el largo plazo, ya que inhibe la asignación de capital y nueva oferta en el mercado inmobiliario. Los precios de las viviendas y los niveles de alquiler están impulsados abrumadoramente por los fundamentos de la oferta y la demanda: es decir, el crecimiento del empleo, la inmigración, las restricciones de zonificación, los NIMBY y los niveles de construcción. Las organizaciones pueden gestionar el alquiler de forma más sistemática mediante el uso de herramientas de fijación de precios dinámicas y procedimientos operativos estandarizados, pero no establecen el mercado. Ellos responden a ello.
David Ely, Universidad Estatal de San Diego
No: La escasez de viviendas unifamiliares asequibles se debe principalmente a la insuficiencia de nuevas construcciones. Un factor que contribuye es que los propietarios existentes optan por no actualizar porque no quieren renunciar a su hipoteca de baja tasa. Dada la proporción relativamente pequeña de viviendas unifamiliares propiedad de inversores institucionales, restringir sus compras de viviendas no ampliaría materialmente el stock de viviendas disponibles para los hogares ni frenaría el crecimiento de los precios.
Ejecutivos
Phil Blair, mano de obra
No: El problema no es quién posee la propiedad en alquiler, sino qué poca hay disponible. El sector privado ha encontrado un nicho de inversión inmobiliaria y merece explotarlo. La ley de la oferta y la demanda establece que se construirán más viviendas y los precios de alquiler bajarán. La administración podría liberar miles de acres de tierra subutilizada en todo el país para viviendas muy necesarias.
Chris Van Garder, Scripps Salud
Sí: El porcentaje de viviendas compradas por grandes inversores, capital privado u otros inversores corporativos puede ser menor. Pero sus compras aumentan el precio de las casas al reducir el inventario disponible de activos privados para quienes quieren comprar casas para su propio uso. Creo que esto moderará los precios de la vivienda al aumentar la disponibilidad para los compradores privados.
Jamie Moraga, Franklin Revere
No: El presidente Trump propuso prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares. La palabra clave “más” se refiere a un límite, no a una liquidación. En lugar de una prohibición total, el Congreso podría encontrar apoyo bipartidista para imponer un límite a la propiedad institucional de viviendas unifamiliares. Un límite podría facilitar la competencia para los compradores por primera vez, ayudar a proteger a los inquilinos de los “megapropietarios” y reducir la concentración del mercado. Esto ayuda a equilibrar la asequibilidad de la vivienda, la oferta de alquiler y los impactos de la construcción de viviendas.
Gary London, consultores modernos de Londres
Sí: Pero es un poco un balón prisionero financiero porque hay relativamente pocas casas en carteras institucionales en San Diego. Propongo una legislación que 1) se centre en políticas de zonificación y uso de la tierra para fomentar la construcción de nuevas viviendas, 2) aliente a las personas mayores a reducir su tamaño mediante la eliminación del impuesto a las ganancias de capital, y 3) permita a las nuevas transacciones un traspaso único de los impuestos a la propiedad existentes. Luego surge un mercado de reventa más sólido con la demanda de viviendas nuevas.
Bob Rauch, RA Rauch y asociados
No: Los inversores institucionales representan una pequeña parte del mercado inmobiliario, por lo que prohibirlos haría poco para mantener bajos los precios. También suministran viviendas de alquiler a personas que no pueden o no quieren comprar. Las propuestas para restringir quién puede comprar propiedades reflejan los tipos de políticas que el alcalde Mamdani ha propuesto en la ciudad de Nueva York. Necesitamos reducir las regulaciones, impuestos y tarifas que restringen la oferta. Limitar quién puede comprar viviendas reduce el mercado y desalienta la construcción.
Austin Neudecker, Crecimiento del tejido
Sí: Si bien la propiedad institucional actualmente representa solo el 4% del mercado, los fondos con una focalización algorítmica cada vez mayor, ofertas en efectivo y la transición al alquiler pueden hacer subir los precios y crear externalidades negativas, que afectan particularmente a los compradores primerizos. En primer lugar, realizar experimentos específicos de mercado con pequeñas caídas y analizar el impacto en los precios, la oferta y la asequibilidad del alquiler antes de una implementación más amplia o permitir que caduquen.
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