El presidente Trump y el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, plantearon recientemente la idea de otorgar a las personas una hipoteca a 50 años en lugar de la opción de financiamiento más tradicional a 30 años. Esto es atractivo al principio porque extender los pagos de la hipoteca reduce el pago mensual del prestatario, pero no soluciona la crisis de asequibilidad de la propiedad de la vivienda.
No es exagerado llamar crisis a la situación actual. Según el Banco de la Reserva Federal de Atlanta, el porcentaje del ingreso familiar necesario para permitirse tan sólo una vivienda de precio medio se encuentra actualmente en un nivel récord, y la asequibilidad se encuentra en un nivel récord bajo. Toda una generación de jóvenes estadounidenses ha renunciado en gran medida al sueño de ser propietario de una vivienda.
El gasto despilfarrador de la administración Biden y la mala gestión fiscal de la Reserva Federal provocaron que los precios de las viviendas y las tasas de interés se dispararan, un doble golpe mortal que asestó al mercado inmobiliario un doble golpe mortal.
Debido a que los precios de las viviendas y las tasas de interés son los factores principales para determinar el pago hipotecario mensual de un comprador potencial, cuando esos dos factores aumentaron rápidamente, los estadounidenses vieron su pago hipotecario mensual más que duplicarse en una casa de precio promedio en menos de cuatro años.
Si eso no es una crisis de asequibilidad, nada lo es.
Mercado congelado
El hecho de que millones de estadounidenses compraron o refinanciaron una casa a tasas de interés anormalmente bajas en 2020 y 2021 y no puedan vender sus casas en el mercado de altos intereses actual exacerba el problema.
La razón de este fenómeno es que el vendedor siempre debe liquidar la hipoteca existente en el momento de la venta, rescindiendo esa hipoteca. Los ingresos restantes se utilizan luego para el pago inicial de otra vivienda, pero la nueva hipoteca no es un préstamo del 3% o menos, sino generalmente del 6% o más.
Un vendedor debe conformarse con mudarse a una casa menos costosa; de lo contrario, el pago mensual de la hipoteca se disparará. Como resultado, los propietarios de viviendas hoy en día ponen sus casas a precios exorbitantes para tratar de administrar los costos de financiamiento de su próxima vivienda.
Al mercado de viviendas nuevas no le ha ido bien, donde los constructores enfrentan costos récord, que se ven obligados a traspasar a los consumidores para evitar pérdidas. Aún así, las casas iniciales y las opciones más económicas no son rentables en algunos mercados, por lo que los constructores de viviendas en su mayoría solo construyen casas de lujo.
En respuesta al congelado mercado inmobiliario de Estados Unidos, muchos comentaristas están instando a la Reserva Federal a recortar las tasas de interés, reduciendo así los costos financieros para, en teoría, aumentar la asequibilidad para los potenciales compradores de viviendas.
Desafortunadamente, las tasas de interés y los precios de las viviendas se han recuperado en gran medida hoy, lo que significa que han vuelto a su tradicional relación inversa. Cuando las tasas de interés caen, las personas pueden pedir prestado más dinero y mantener el mismo pago hipotecario mensual. Esto significa que los prestatarios pueden obtener hipotecas más grandes y aumentar el precio de las viviendas, sin modificar la asequibilidad.
defecto fatal
Ése es un defecto fatal de una hipoteca a 50 años. Esto anima a los propietarios a endeudarse más de lo que deberían y, al mismo tiempo, ejerce presión sobre los precios de las viviendas.
Mientras tanto, el prestatario es efectivamente un inquilino, al menos durante la primera década de la hipoteca, y casi nada se destina al capital en el pago mensual de la hipoteca, lo que reduce la cantidad adeuda al banco. Los propietarios de viviendas prácticamente no acumulan capital durante ese tiempo, a diferencia de los inquilinos.
Peor aún, la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez es ahora de 40 años. Incluso en el improbable escenario de que la introducción de hipotecas a 50 años reduzca esa edad a quizás 35, los propietarios todavía no serán propietarios de sus casas hasta la jubilación, por lo que es posible que nunca puedan jubilarse lo suficiente como para mantenerse al día con los pagos de la hipoteca.
Si bien la hipoteca a 50 años propuesta puede surgir de un deseo sincero de ayudar a los estadounidenses a encontrar viviendas asequibles, no resolverá el problema. De hecho, la vivienda es inasequible no por falta de opciones de financiación a largo plazo sino por un desajuste fundamental entre oferta y demanda.
Cuando la administración Biden inundó el país con más de 10 millones de extranjeros ilegales, aumentó significativamente la demanda de vivienda. Al mismo tiempo, una política fiscal y monetaria fallida desvió el capital de las industrias privadas, como la vivienda, reduciendo la producción. Años de regulación excesiva desde el nivel local hasta el federal redujeron aún más la oferta de viviendas.
Esto es Economía 101: aumentar la demanda y disminuir la oferta es la forma clásica de aumentar los precios. Si realmente queremos resolver la crisis de asequibilidad de la propiedad de vivienda, debemos abordar las causas profundas del desajuste entre la oferta y la demanda que existe hoy, no introducir mecanismos de financiamiento innovadores que complementen el problema real.
EJ Antony es economista jefe de la Heritage Foundation. ©2025 Agencia de contenidos Tribune.
